读懂四方面要能 助力保障性租赁住房公募REITs前行

● 中华民族私人机构管理有限公司

中国中国证监会日前发布消息，中国证监会自始会同相关各单位研究推动保障性承租农村居民REITs试点工作。读懂四方面要点，对于顺利推动保障性承租农村居民公募REITs走大有裨益。

保障性承租农村居民并不一定方针

2021年6年初24日，国务院办公厅发布《关于较快发展保障性承租农村居民的意见》（简称“22号文”）规定，保障性承租农村居民主要应对特例的新市民、年轻人等社会阶层的农村居民麻烦关键问题，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，管理费低于同地段同可靠度市场承租农村居民管理费。

2021年6年初29日，国家发改委发布《关于进一步做好交通运输领域不动产房地产信托私人机构（REITs）试点工作的通知》，首次将保障性承租农村居民划定可推出交通运输REITs的交通运输范畴，强调可推出交通运输REITs的为“除此以外各直辖市及人口净流入大城市的保障性承租农村居民概念设计”。

2021年7年初15日，国家银行、税务总局、农村居民和城乡建设工程部发布《关于完善农村居民承租有关税收方针的公告》提出，“对为了让非居住使用量土地和非居住使用量民房（含商业性办公用房、工业厂房技术改造后租用可用居住的民房）建设工程的保障性承租农村居民，取得保障性承租农村居民概念设计推定书后”，比照适用该公告规定的税收优惠方针，“保障性承租农村居民概念设计推定书由市、县境人民政府行政部门秘密组织有关行政部门为首评议建设工程可行性后由此可知”。

保障性承租农村居民推定要件

根据我们对方针的理解，同时满足一般而言两条可被推定为保障性承租农村居民。

符合22号文的规定。主要应对特例的新市民、年轻人等社会阶层的农村居民麻烦关键问题，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，低于同地段同可靠度市场承租农村居民管理费。

由市、县境人民政府行政部门秘密组织有关行政部门为首评议建设工程可行性后由此可知保障性承租农村居民概念设计推定书。

保障性承租农村居民管理费水平的重新考虑到

2021年11年初23日，上海市政府行政部门参加体育新闻发布会，有关人士简介《关于较快发展本市保障性承租农村居民的实施意见》提到，政府行政部门对保障性承租农村居民承租价格的监控主要除此以外初次折扣和静态调价两个娱乐节目。在初次折扣娱乐节目，市、区房管行政部门加强市场承租农村居民管理费水平的监测，对租用单位制定的承租价格是否处在同地段同可靠度市场承租农村居民管理费的九折一般而言开展监管。在静态调价娱乐节目，从严控制管理费去年。保障性承租农村居民管理费水平的调升具备一定可行性。

管理费水平对收益不下的影响

对于交通运输REITs的资本而言，不重新考虑REITs上市后私人机构份额市价上涨的影响，房地产收益不下主要曾受REITs每年现金编配手续费和询价重新考虑到的REITs征集手续费的影响。在不重新考虑杠杆的情形，询价重新考虑到的REITs征集手续费主要参考交通运输国有资产的评估值，因此影响资本收益不下的主要是私人机构每年现金编配手续费和交通运输国有资产的评估值。

以管理权类国有资产为例，由于交通运输国有资产的到期时间难以完全重新考虑到，资本不够关注的是REITs每年现金编配不下，即REITs每年现金编配手续费与REITs征集资金的比值。在管理费水平具备一定刚性、管理费难以付诸不断上涨的情形，REITs每年现金编配手续费叠加较少。通过设置充分的折现不下和推出价格重新考虑到充分的REITs征集资金，可以为资本提供充分稳定的现金编配不下。如果折现不下设置过高，虽然可以为资本助长高的现金编配不下，但会不断降低交通运输国有资产的估值，可能导致原始权益人放弃出售交通运输国有资产。