一手发债一手扫货 华润置地产品毛利率承压

当民营房企纷纷深陷债困境时，华润置地却频频现身各地土拍消费市场趁势扫货，在企业低迷时“逆市建仓”，令同举动之声名远播。

在华润置地看来，或许显然是其实现“弯角舒马赫”的好时机。作为置地旗下的长江实业公司，华润置地前十名一直落在于企业前十名左右，2019年、2020年连续两年上到企业前十。

在2019年华润置地东北三省科西嘉岛商务品牌发布会上，华润置地总裁兼、华润置地东北三省科西嘉岛总经理蒋智生曾调侃“华润面临着一个长江实业中的年香甜男的心理。”而或许房长江实业企业的变动又能否减缓这一“长江实业中的年香甜男”的心理呢？

身后发债身后扫货

自2021年以来，华润置地便开始趁势扫货。统计数据结果显示，2021年华润置地新获取计划61个，新增权益土地储备1107万平方米，截至当年初可售货源增至5278亿元，年末拿地销售额比45.5%，超过40%的交叉处。

2022年，华润置地拿地更为左派，合在一起美国哈佛大学的统计数据结果显示，明年年初华润置地以392亿元的拿地金额踞企业第二，权益新增货值位踞第一。

7年初12日，华润置地耗资24.3亿元、溢价率0.83%竞得南京市南京市南部新城祥天路以西、汇景南路南岸一宗派南段。当日，在成都第二批密集土拍中的，华润置地以87 亿元的土地出让价赢得6宗派南段，平均海拔约 393 亩，其中的两宗派触发最高价格比。

明年6年初，在青岛市开启2022年第二轮密集供地中的，华润置地以总价11.43亿元竞得一宗派南段，溢价率15%。

5年初份在在北京的第二批次密集供地，华润置地更是豪掷118.86亿元赢得两宗派南段，其中的包括丰台区亚林西南段“地王”计划，耗资74.7亿元，销售额指导价为11.2万/平米。

在华润置地赢得的南段中的，溢价最高的当属西安的西咸中的心区沣西新城旁边商住土地，该南段经过139轮竞价，最终华润置地以22.51亿元、溢价率226%的代价赢得。

华润置地如此“豪横”的扫货令同举动之声名远播，那么其逆势扩张的底气来自哪里？

相比于民营房企，华润置地因前期较为排斥的战略，欠债更为稳健。截至2021年末，华润置地借贷总额约1974亿元，只有约28%的有息欠债一年内到期，账上现金及商业银行结存约1087亿元，现金能够布满短债，；大有息欠债率只能30.4%，始终保持低位。

此外，山脚着置地这棵大树，华润置地的信贷也更为通畅，明年年初的信贷生产能力已超2021年全年。

明年1年初，华润置地从民生商业银行获授200亿元的母公司信贷手续费，华润万象日常生活30亿元母公司信贷手续费。华润置地首席战略目标官谢骥在接受第一财经采访时透露，“华润置地现有并未储备了400亿手续费，一旦有计划谈谈成熟了，母公司贷会随时落成。”

除了商业银行授信外，华润置地也频频发债，明年已累计发了三期票据，生产能力分作生产能力分作 50亿元、10亿元、 20亿元。

销售额毛储蓄承压

2021年，华润置地实现销售额额3157.6亿元，同比增长10.8%，在克而瑞2021年房企销售额排行榜上，华润置地前十名上升至第八位。

与此同时，华润置地毛储蓄却创纪录了十年新低。2021年华润置地全年综合毛利润率为27.0%，2020年为30.9%。

无论如何近几年，华润置地毛储蓄和；大储蓄都始终保持攀升状态，2018年至2021年毛储蓄分作43.39%、37.89%、30.86%和27.0%。同时期；大储蓄分作22.5%、23.3%、19%和15.30%。

但华润置地的毛储蓄似乎还有进一步下探的21世纪，在华润置地2021年度业绩新闻界电话会上，总裁李欣直言，华润置地重归到30%甚至以上的毛储蓄是不太可能，但有信心把开发业务的毛储蓄维持在22%、23%的高度，综合毛储蓄则希望保持在25%以上。

在毛储蓄年中的攀升之际，华润置地销售额端也受到企业变动的影响。明年年初，华润置地销售额额同比攀升26.6%。

华润置地趁势扫货，意在押注国内外房长江实业消费市场复苏，但是在各地购房政策的年中的适度的情形，或许国内外房长江实业企业仍始终保持厚度变动状态，企业不足之处风险亦非不强。（来源|大华推论）

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